存量房贷利率的下调难在何处？| 银行与信贷
文/《清华金融评论》资深编辑孙世选
(资料图片仅供参考)
尽管央行支持和鼓励商业银行与借款人自主协商变更合同约定，但商业银行本身缺乏动力下调存量房贷利率，迄今为止在下调存量房贷利率方面各银行尚无具体的落地措施发布。
中国人民银行、国家外汇管理局8月初召开了2023年下半年工作会议。会议明确，下半年，要继续引导个人住房贷款利率和首付比例下行，更好满足居民刚性和改善性住房需求。要指导商业银行依法有序调整存量个人住房贷款利率。
此前，7月14日，中国人民银行货币政策司司长邹澜在新闻发布会上表示，前几年发放的存量房贷利率仍然处在相对较高的水平上，按照市场化、法治化原则，央行支持和鼓励商业银行与借款人自主协商变更合同约定，或者新发放贷款置换原来的存量贷款。
2023年第二季度个人住房贷款余额下降
中国央行数据显示，2023年二季度末，个人住房贷款余额38.6万亿元，同比下降0.7%，增速比上年末低1.9个百分点。2023年一季度末，个人住房贷款余额38.94万亿元，同比增长0.3%。
2022年末，个人住房贷款余额38.8万亿元，同比增长1.2%，增速比上年末低10个百分点。
2023年3月新发放个人住房贷款加权平均利率为4.14%，比2022年末下降0.12个百分点，较2022年同期下降 1.35个百分点。
2023年上半年，新发放个人住房贷款加权平均利率为4.18%，比上年同期低107个基点；6月个人房贷加权平均利率为4.11%，同比下降0.51个百分点。
可见，2022年以来，个人住房贷款余额的增速显著下滑，2023年第二季度个人住房贷款余额出现了下降。2023年第二季度，个人住房贷款余额下降了约3400亿元。
个人住房贷款余额的下降与提前还款大幅增加有较大关系
个人住房贷款发放和同期商品房销售规模直接相关，还款则是来自于借款人的收入或者其他资产的配置调整。由于理财收益率、房贷利率等价格关系已经发生了变化，居民进行资产配置调整，使用存款或者减少其他投资提前偿还存量贷款的现象大幅增加。
我国约99%的房贷是选择浮动利率机制，即以贷款市场报价利率（LPR）为基准，签合同时根据当时的市场供需关系商定加点幅度。加点部分在合同期限内固定不变。
2022年以来，LPR已累计下行了45个基点，但因为合同约定的加点幅度在合同期限内是固定不变的，前些年发放的存量房贷利率仍然处在相对较高的水平上。
而随着新发放的房贷利率持续下行，存量房贷显得相对“更贵”了。据统计，一些地区的房贷老客户利率比新客户的利率已经高出约2个百分点。2023年以来，由于新增房贷利率与存量房贷利率之间存在较大利差，部分居民提前偿还房贷，推动了个人住房贷款余额的下降。在这种背景下，为了减少利息支出，不少借款人呼吁下调存量房贷利率。
存量房贷利率的下调绝非易事
第一，央行表示“支持和鼓励商业银行与借款人自主协商变更合同约定，或者新发放贷款置换原来的存量贷款”，但“支持和鼓励”并非强制，存量房贷利率调整需要依法有序进行。贷款合同的变更、贷款置换等涉及银行的自主经营权，金融管理部门只能“支持和鼓励”。
第二，商业银行本身缺乏动力下调存量房贷利率，迄今为止在下调存量房贷利率方面各银行尚无具体的落地措施发布。对于银行来讲，下调存量房贷利率则意味着银行的息差可能显著收窄，显著影响银行的业绩。近年来金融的大环境是降低实体经济融资成本，再加上市场供求关系的变化，金融市场利率以及银行信贷利率水平处在下行趋势中。而且受存款定期化倾向等因素的影响，商业银行负债端的利率下降幅度和速度慢于资产端，贷款定价的下降与存款定价的下降不完全匹配，导致银行的息差持续收窄。在银行的息差本已持续收窄的背景下让银行主动显著下调贷款利率，会明显加大银行的经营压力。
第三，存量房贷利率的调整意味着对风险资产的重新定价，如果真的是商业银行与借款人“自主协商”的话，存量房贷利率究竟降低到什么水平才是合理的呢？也是未知数。
目前来看，由于商业银行缺乏主动下调存量房贷利率的动力，存量房贷利率借款人为了减少利息支出，要么以自有资金提前还款，要么是用利率较低的经营贷、消费贷等置换存量房贷。其结果仍然会给银行带来息差下降的压力。
按市场利率定价自律机制2023年4月10日发布的《合格审慎评估实施办法（2023年修订版）》，净息差的评分“警戒线”为1.8%（含），低于1.8%将被扣分。万得（Wind）数据显示，42家A股上市银行中，19家银行2023年第一季度的净息差低于1.8%。而从行业整体来看，国家金融监督管理总局数据显示，2023年一季度商业银行净息差进一步收窄至1.74%，较2022第四季度的1.91%下行17个基点，并且低于1.8%的“警戒线”。
据报道，业内人士表示，考虑到存量房贷利率调整可能影响银行息差稳定，进而影响银行向实体经济减费让利的持续性，央行可能会通过结构性货币政策工具，对影响较大的银行给予阶段性支持。
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