北京买房：理清思路，购房建议902
北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。
一
(资料图)
Q:
再次请教。现最近两三个月北京楼市成交量下降，看房人数减少，结合经济不景气，各个行业的裁员和降薪，好像内外部环境都不好。我现在看了庄胜二期的一个三居室，2000万出头，总体各方面都是满意的，手里正好也有这么多钱。这个房子买了是为三年后孩子在附近上学住的，现在不着急住。您觉得我是现在看上合适的房子了就买，毕竟二环内西城房子总体还是稀缺的，还是等等年底看行情再买，也许价格会下调个5%到10%。毕竟我不是现在等着入住。
我自己现在望京住大平层，生活环境各方面都满意。和我们一样，很多邻居的孩子户口在西城，为了上学，只能从绿化很好的望京大平层搬到西城老破小里，或者租一个相对老破小，生活体验下降很大。我的孩子三年后也要去西城上学，正好家里老人还有购房指标，就想尽量不委屈孩子的居住体验，直接买一个西城的小平层。问题就是现在买还是三年后再买。虽然一直说三年后上学的孩子人少了，但是二环的西城好像价格还是很刚的。
A：
1、等年底降价，那前提是政府也不着急，不再出台刺激政策，央行也不再超发信贷。这看自己的判断了，我觉得是可能性不大，这些日子又是降息又是逆回购的，上万亿的资金等着入市呢，是否能坚持到年底不好说。
2、二环的西城价格好像很刚。怎么说呢？近十年来很刚，十年前在没成为学区房的时候普通。2012年达到顶峰，南城最明显，出现了二三四五环几乎一个价格的怪现象，这就不能算很刚了。2012年底教改后出现学区房概念，溢价也就产生了，到2015年后硬生生的拉出了30%的溢价，这才显的很刚。
当然既然有了概念就不会轻易消除，尤其是牛校旁边的宜居房产会相对刚一些，其他东亚国家和地区都有先例。
3、总之这看自己的判断吧，我对这些宏观的不太懂，不敢预测，只能是凭经验说以前的而已。
仅供参考。
二
Q:
现在打算在石景山买房，考虑单位及上学地址，计划2024年上新建的北大附中石景山学校小学部。因为通州房子卖不上价，只能买便宜点的小区，目前打算买叠翠庭苑一区，但是这个小区是回迁房，税费比较高。目前有意向的一套一层西向开间，主要是总价低，均价比同小区低了1万，窗户外就是显应寺前的空地。
现在有几个顾虑，想听您分析下：您看这样是不是合理？一层会不会未来不太好出手了？我怕现在站山岗，毕竟开间住不下老人家孩子，还要租房子住，这样压力又大了；是未来可能想要把两套名下房子都出掉，再刚需改善，如果这样名下两套房，对未来是不是风险过高了？
A：
1、是不是合理？这没有标准，房子是用来住的，自己觉得合适就行。
2、一层开间，西向的，不太好出手。一层顶层的流动性本来就弱，开间又是适应面较窄的产品，再加上不是南向的，出手时挂牌期一般是中间层普通户型两三倍。
3、站在山岗，我认为是不至于，现在是全国救市刺激房地产的时期，信贷充足。反正在全世界的楼市历史上，核心大城市的房价没有在降息周期下跌的。从来都是加息限贷才刺破房地产泡沫呢，市场上钱多的时候至少不会下跌。
4、两套房风险过高，也不至于。石景山这套开间估计也就200来万吧，通州印象台湖的一般也是200来万，加起来400多万的总值不断多高。毕竟北京的房产中位数还600万左右呢，所以虽然是两套，但谈不上多高风险，都是刚需房。
仅供参考。
三
Q:
目前家里在东四危改小区有一套顶楼复式（面积120平米左右），当初1200万入手，今年孩子上学，房子的学区属性目前已经不需要。之前计划孩子上学以后置换蓝筹名座的南北三居或者四居，当时价格略微持平。但是发现由于东城严格的多校划片政策（买了本小区的房子也未必能上史家）和自己房子顶楼没电梯，目前房屋的价格已经降到1100万左右，而且卖房周期较长。而蓝筹名座的单价已经在10万以上，三居或者四居基本都在1400万以上。
目前有三个选择：
一是忍受亏损，抓紧卖房置换，但是资金压力较大，严重影响生活质量；
二是等待三四年，入学压力不大，买了本小区大概率能上史家的时候，能够以较合理的价格卖出置换；
三是等孩子上了初中以后，卖房置换新房，到时候可以在青年路或者其他区域购房。此外，家里老人上下楼不太方便，但我觉得和置换成本比较起来，不如单给老人租房更合适。综上所述，想听听您的意见和建议。
A：
1、价格跟多校没太大关系，全北京除了朝阳全多校，高峰期都不保证对口入学。主要还是刚过了信息采集，又赶上楼市低迷期，再加上顶复不受追捧还总价高，不太好卖。慢慢儿卖吧，明年也算高峰期，溢价部分不至于受太大影响，没必要着急打折。尤其又是蓝筹名座这种老公寓，有点儿犯不上。
2、等三四年，入学压力不大也就不争抢了呗，那怎么能卖出合理的价格啊？就算能确定上史家，那也得需求的人多才行啊，商品价格是供需关系决定的，东西再好没人抢也卖不上高价的。
打个比方吧，前几年幼儿园都得抢，好幼儿园排队三天三夜的都有，那还不一定排的上呢。这排队就相当于学区溢价，是不得不付出的代价。现在则是招生难了，去了就有学位，那还有人连夜排队吗？其他的春运火车票也一个道理，前些年都得加价找黄牛，这两年原地过年，还有人出高价买票吗？
所以史家的学区房可以说支撑强，但等过了高峰期这溢价部分也未必还能涨，没有先例。这就跟蓝筹名座这种公寓似的，过了奥运会就需求少了，20%多的溢价率逐渐回落，现在的单价都跟周边老破小差不多了，很难逆转趋势。
3、孩子上初中，那得六年之后呢。这没建议，到时候再说吧。
4、总之常规建议是既然用完学位了，那就在高峰期过去之前置换，犯不上承担着挺高的溢价冒风险。但一般不太建议置换老公寓，除非确定是自住为主。朝阳的这种公寓太多了，价格走势都差不多，在某阶段有可能跟上大盘，但指望着长期逆转的可能性几乎没有。
另外既然能接受租房，也可以置换成投资为主的房子，用换租来解决居住问题。只是租金未必有蓝筹名座高，毕竟升值和租金一般只能选一项，高租金是用升值慢换的，而升值好的一般都租金不会太高。看自己的需求吧。
仅供参考。
四
Q:
我，80年，事业单位，单身，到手一年17，8万，租金收入13，4万，总共30万。名下一套住房，长阳，徜徉嘉园8号院，128平，600多万，父母和我住。父母石景山一套公房，新蓝大厦，112平，塔楼，600多万，出租中，7300。父母退休金总共20多万一年。
我比较节俭，一年花1万元，所以每年能攒下30万。平时4天下班住车里，周末去父母家住，有食堂，所以一个月日常开销500，600元。
现在如何买房，买哪里房子比较合适？除了目前计划的房子，我希望可以的话7年后还可以买或换一套西城学区占坑房。
目前只有几十万存款，只能通过jyd买房，贷款500-600万，我是卖一套，买一套更贵的好，还是不卖房，买一套保值的老破小好？
现在宣武门上班，明年搬到丽泽，不过因为是投资所以也不用考虑地点。请教您有什么可以操作的方案吗？可以提供一些小区名，我去考察一下吗。如果合适，父母也同意的话，我是不是可以在您这里买？上次线下课听老师说的。
A：
1、住车里，房车？一年才花一万？太节俭了，在北京真不容易。父母这么高的退休金，肯定没有后顾之忧，没必要太节俭吧。但这看自己的习惯了，其实我也挺节俭的，自认为是很好的习惯。
2、能确定还月供没有风险就高贷，但没必要杠杆拉的太满。投资的第一原则是避险，并不追求高利润和高风险。但几十万存款怎么贷款5-600万啊？经营贷最高也不过是70%，一般60%就差不多了。
单纯从投资角度当然是一步到位的买品质高总价高的商品房了，谁买房都是先看好房子的。老破小是没有其他选择之后的保底方案，确实是保值挺好，但流动性不占优，除了原址重建也走不出独立行情，不算投资房。
3、纯投资一般都是首选朝阳，租金高，大多数保值也不落后。总价高的看北部，中等的以东部为主。这先找个中介给做个预算吧，找两个，互相印证一下。到时候你再问我吧，我顶多是帮忙做个参考而已。
仅供参考。
五
Q:
名下在北京朝阳区慧忠里仅有个一居室（贷款已结清），对应朝外学区，中介说目前卖的话大约440-450万左右。置换计划有两个区域选择：1、置换到北六环南侧京藏高速两侧的房龄较新（2010年之后的）小区，3室一厅，总价大约450万左右。2、置换到通州潞苑区域的房龄较新的小区3室1厅，总价500万以下。
换到哪个区域比较合适呢？因孩子上学在朝阳，打算在学校周边租房。置换后暂时住不上。
A：
1、北六环京藏两侧，这还是说具体的吧，我猜谜语的水平不行，猜不着。
2、通州潞苑的三室一厅，500以下的，置换后暂时住不上。那有点儿做慈善的意思了，直接捐点儿好不好啊，或许还能得个奖状呢。不过也够呛，租户从来都不念房东的好儿，白吃亏。
3、简单说吧，常规是北部优先，如果是沙河北街家园的还行，其他的就普通了。投资最好选成熟板块，至少是地块儿开阔有地铁的。非得买在河道、高速与铁道阻隔的板块那就是赌运气了，赢的概率几乎没有。
通州潞苑的话自住更合适，升值略慢，大户型的租金也偏低。租户会比较高兴的，就看业主是否高兴了。
4、简单就这情况，我猜不着具体的，只能泛泛的说。
仅供参考。
六
Q:
我河北人，工作在北京。燕郊有套150平米的大平层，房龄22年，质量位置和社区环境配套都挺好。而且，2025年通地铁。但孩子2年毕业计划留京，且考虑到我们退休后想居住北京，玩的地方多医院方便。计划置换北京房子，预算400万左右。看网上房源，也就能买个4环到5环的小2居，还是老旧小区。
1、到底换不换，纠结。
2、如果不置换，选择公寓的话，150万左右，哪里比较合适。自住不卖。图位置好，玩呀医院方便。最好有燃气，70年产权最佳，50年的也行。倾向朝阳。三环以里的最好。麻烦推荐一下。
A：
1、换不换看自己的需求，房子是用来住的，有在北京的居住需求就换呗。这外人不好说什么。
2、公寓我不熟，我一般只能从投资角度分析。公寓从投资角度只是租金高，其他方面都不占优。自住不卖，那就是纯消费了，我没推荐的，还是问当地中介吧。
3、不过提醒一下，燕郊150平的房子，房龄22年了，未必好卖。如果置换的话做好挂牌期长的准备。其他没建议，找房只能问中介，我没房源。
仅供参考。
随便买房都能发财的年代过去了，只有选对房、避开坑，才能享受到资产升值红利！
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